الزام شریک به فروش ملک: راهنمای جامع حقوقی برای رهایی از شراکت های ملکی و حل اختلافات

هنگامی که فردی در یک ملک به صورت مشاع شریک می شود و قصد فروش سهم خود یا کل ملک را دارد اما با مخالفت یا عدم همکاری شریک دیگر مواجه می شود، می تواند با اقدام قانونی او را به فروش ملک ملزم کند. این فرآیند حقوقی، راهکاری برای حل اختلافات و خروج از وضعیت اشاعه است، به خصوص زمانی که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده می شود.

شراکت در یک ملک، چه از طریق ارث، چه خرید مشترک، می تواند تجربه ای پرچالش باشد. تصمیم گیری برای مدیریت، استفاده یا فروش یک ملک مشترک اغلب به دلیل تفاوت در دیدگاه ها، نیازها و انتظارات شرکا با بن بست مواجه می شود. در چنین شرایطی، زمانی که یکی از شرکا قصد دارد به این شراکت پایان دهد و سایرین به هر دلیلی با فروش یا تقسیم ملک موافقت نمی کنند، نیاز به ابزارهای قانونی برای «الزام شریک به فروش ملک» به شدت احساس می شود. این مقاله به بررسی جامع تمامی ابعاد حقوقی و اجرایی این موضوع می پردازد تا افراد درگیر با املاک مشاع، ورثه و حتی وکلای تازه کار، با شناخت دقیق از مفاهیم، گام های عملی و پیامدهای قانونی هر اقدام، بتوانند بهترین مسیر را برای حل و فصل اختلافات خود انتخاب کنند.

درک مبانی مالکیت مشاع

مالکیت مشاع، حالتی از مالکیت است که در آن دو یا چند نفر به طور همزمان و به نسبت سهم خود، مالک جز به جز یک مال مشخص هستند. این نوع مالکیت، در ظاهر ساده به نظر می رسد، اما در عمل می تواند پیچیدگی های زیادی را در پی داشته باشد. درک دقیق مفهوم اشاعه و قوانین حاکم بر آن، اولین قدم برای حل و فصل هرگونه اختلاف در املاک مشترک است.

ملک مشاع چیست؟ مفهوم اشاعه و اقسام آن

مالکیت مشاع به این معناست که سهم هر شریک در ملک به صورت «معین» نیست، بلکه هر شریک در تمام اجزا و ذرات ملک، سهمی دارد. به عنوان مثال، اگر دو نفر مالک یک قطعه زمین به صورت مشاع هستند، نمی توان گفت که نیمی از زمین متعلق به یکی و نیم دیگر متعلق به دیگری است؛ بلکه هر دو در هر گوشه و سانتی متر از آن زمین شریک هستند. این وضعیت می تواند ناشی از عواملی مانند خرید مشترک ملک، به ارث رسیدن ملک به چند ورثه، یا حتی صلح و هبه به بیش از یک نفر باشد.

یکی از تفاوت های کلیدی ملک مشاع با ملک مفروز در نحوه مالکیت است. در ملک مفروز، مالکیت به طور کامل و اختصاصی به یک نفر تعلق دارد و مرزهای مالکیت به وضوح مشخص است، اما در ملک مشاع، حدود سهم هر فرد تا زمان تقسیم و افراز ملک، نامشخص و در هم آمیخته است. سند مالکیت مشاع نیز، برخلاف سند تک برگی مفروز که مشخص کننده حدود و مالکیت انحصاری است، صرفاً میزان سهم هر فرد (مانند یک دانگ از شش دانگ) را بدون تعیین دقیق محل آن سهم، نشان می دهد. این وضعیت می تواند منبع اصلی اختلافات در آینده باشد.

حقوق و تکالیف شرکا در ملک مشاع

هر شریک در ملک مشاع، حقوق و تکالیفی دارد که باید آن ها را به رسمیت بشناسد. شناخت این حقوق و تکالیف می تواند به پیشگیری از بسیاری از اختلافات کمک کند.

• حق تصرف حقوقی: یکی از مهم ترین حقوق هر شریک، حق او در فروش، رهن یا هرگونه معامله حقوقی بر سهم خود است. طبق قانون، هیچ شریکی برای فروش سهم مشاع خود نیاز به اجازه سایر شرکا ندارد. این به معنای آن است که اگر فردی مالک یک دانگ از ملکی مشاع باشد، می تواند همان یک دانگ را به شخص دیگری بفروشد، بدون آنکه رضایت سایر مالکین را کسب کند.
• حق تصرف مادی و لزوم اذن: برخلاف تصرف حقوقی، برای هرگونه تصرف مادی و فیزیکی در ملک مشاع، مانند سکونت، اجاره دادن کل ملک، ساخت وساز، یا حتی انجام تغییرات کوچک، باید رضایت و اجازه تمامی شرکا کسب شود. این اصل به دلیل آن است که هر شریک در جز به جز ملک، سهم دارد و تصرف بدون اذن به معنای تجاوز به حق دیگران است. هر شریکی که بدون اجازه سایر شرکا اقدام به تصرف مادی کند، مسئول جبران خسارات و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.
• مسئولیت ها و هزینه های مشترک: هزینه های نگهداری، تعمیرات اساسی، مالیات و سایر تعهدات مربوط به ملک مشاع، به نسبت سهم هر شریک، بر عهده اوست. اگر یکی از شرکا این هزینه ها را پرداخت نکند، سایرین می توانند از طریق قانونی برای مطالبه سهم خود اقدام کنند.

تصرف مادی در ملک مشاع بدون اجازه تمامی شرکا، ممنوع بوده و می تواند موجب مسئولیت حقوقی و حتی کیفری برای متصرف شود.

فرآیند حقوقی الزام شریک به فروش ملک

زمانی که شرکا در یک ملک مشاع نمی توانند برای تقسیم یا فروش به توافق برسند، یا زمانی که ملک اساساً قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) ندارد، قانون راهکارهایی را برای پایان دادن به وضعیت اشاعه پیش بینی کرده است. یکی از این راهکارها، «الزام شریک به فروش ملک» از طریق مراجع قضایی است.

الزام شریک به فروش ملک یعنی چه؟

دعوای الزام شریک به فروش ملک، به معنای طرح یک درخواست حقوقی از سوی یکی از شرکا به دادگاه است تا سایر شرکا را مجبور به همکاری در فروش ملک مشاع کند. هدف اصلی این دعوا، خاتمه دادن به وضعیت اشاعه و تقسیم عادلانه ارزش ملک بین شرکا است. این موضوع به ویژه در مواردی مطرح می شود که ملک «غیرقابل افراز» باشد و توافقی برای فروش آن نیز صورت نگیرد.

مهم ترین مستند قانونی در این زمینه، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ است که تصریح می کند: «هرگاه مال غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا، دستور فروش آن توسط دادگاه صادر خواهد شد.» این ماده قانونی، مبنای اصلی اقدام برای فروش اجباری ملک مشاع در صورت عدم قابلیت افراز است.

چه زمانی می توان درخواست الزام به فروش ملک را مطرح کرد؟

طرح دعوای الزام به فروش ملک مشاع، شرایط خاصی دارد که بدون وجود آن ها، دادگاه به درخواست رسیدگی نخواهد کرد. این شرایط عبارتند از:

• عدم توافق شرکا: اولین و مهم ترین شرط، عدم توافق تمامی شرکا بر سر تقسیم یا فروش ملک به صورت توافقی و دوستانه است. اگر شرکا بتوانند با یکدیگر به توافق برسند، نیازی به دخالت مراجع قضایی نیست و می توانند از طریق تنظیم صلح نامه یا تقسیم نامه رسمی، به شراکت خود پایان دهند.
• ثبتی بودن ملک: برای اینکه اداره ثبت بتواند در خصوص افراز ملک اظهار نظر کند (مقدمه ای برای طرح دعوای فروش)، ملک باید دارای سابقه ثبتی رسمی در دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک باشد. اگر ملک صرفاً دارای قولنامه یا سند عادی باشد، ابتدا باید اقدامات لازم برای ثبت رسمی آن انجام شود.

مهمترین شرط: غیرقابل افراز بودن ملک مشاع

شاید بتوان گفت مهم ترین شرط برای طرح دعوای الزام به فروش، اثبات این موضوع است که ملک مشاع اساساً قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) را ندارد. افراز به معنای تقسیم فیزیکی ملک مشاع به قسمت های مجزا و اختصاصی برای هر یک از شرکا است، به گونه ای که هر شریک مالک یک قطعه مفروز (جداگانه) شود.

• تعریف دقیق مال غیرقابل افراز: مال غیرقابل افراز، مالی است که تقسیم آن به گونه ای که سهم هر شریک مستقل و قابل انتفاع باشد، از نظر فنی، عرفی یا قانونی امکان پذیر نیست. این عدم قابلیت افراز می تواند به دلایل مختلفی باشد:
  • ذاتاً غیرقابل افراز: مانند یک مغازه کوچک، یک آپارتمان با متراژ کم، یا یک خودرو و اتوبوس. تقسیم این اموال به اجزای کوچک تر، ارزش اقتصادی آن ها را از بین می برد یا استفاده از آن ها را ناممکن می سازد. به عنوان مثال، تقسیم یک مغازه ۳۰ متری به دو سهم ۱۵ متری، عملاً آن را غیرقابل بهره برداری می کند.
  • غیرقابل افراز به لحاظ قانونی: در برخی موارد، حتی اگر ملک از نظر فیزیکی قابل تقسیم به قطعات کوچک تر باشد، ممکن است قوانین و مقررات شهرسازی یا ضوابط شهرداری (مانند حداقل متراژ برای تفکیک اراضی) اجازه تقسیم آن را ندهند. در این صورت نیز ملک غیرقابل افراز محسوب می شود.
• استثناء: وجود محجور یا غایب مفقودالاثر: در مواردی که یکی از شرکا محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز و فروش، دادگاه است. اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به این موارد را ندارد و متقاضی باید مستقیماً به دادگاه مراجعه کند.

مراحل گام به گام دعوای الزام شریک به فروش ملک

دعوای الزام شریک به فروش ملک، یک فرآیند چند مرحله ای است که نیازمند دقت و آگاهی از جزئیات قانونی است. طی کردن این مراحل بدون کمک وکیل متخصص می تواند بسیار دشوار باشد.

مرحله اول: درخواست افراز از اداره ثبت

اولین گام در مسیر الزام به فروش ملک مشاع، معمولاً مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز است.

1. شرایط مراجعه به اداره ثبت: اداره ثبت اسناد و املاک تنها در صورتی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارد که ملک دارای سابقه ثبتی باشد و تمامی شرکا نیز بالغ و رشید باشند (یعنی محجور یا غایب مفقودالاثر در بین آن ها نباشد).
2. مدارک لازم: متقاضی باید سند مالکیت مشاعی خود و مدارک هویتی را به همراه درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهد.
3. فرآیند رسیدگی در اداره ثبت: اداره ثبت پس از دریافت درخواست، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می دهد. نقشه بردار با بررسی ملک و ضوابط قانونی، تشخیص می دهد که آیا ملک قابلیت افراز دارد یا خیر.
4. صدور قرار عدم قابلیت افراز: اگر نقشه بردار و کارشناسان ثبت، ملک را غیرقابل افراز تشخیص دهند، اداره ثبت «قرار عدم قابلیت افراز» صادر می کند. این قرار بسیار مهم است، زیرا به عنوان یکی از مدارک اصلی برای طرح دعوای دستور فروش در دادگاه مورد نیاز است.

مرحله دوم: طرح دادخواست دستور فروش در دادگاه صالح

پس از دریافت گواهی عدم قابلیت افراز از اداره ثبت (یا در صورت وجود محجور یا غایب، مراجعه مستقیم به دادگاه)، گام بعدی، طرح دادخواست «دستور فروش» در دادگاه است.

1. مرجع صالح رسیدگی: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا است.
2. نحوه تنظیم دادخواست و ثبت: دادخواست باید توسط متقاضی یا وکیل او تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه ارسال شود. در دادخواست باید به غیرقابل افراز بودن ملک و عدم توافق شرکا برای فروش اشاره شود.
3. مدارک لازم برای دادخواست: مهم ترین مدارک شامل گواهی عدم قابلیت افراز (صادره از اداره ثبت)، اصل یا کپی مصدق سند مالکیت مشاعی، مدارک هویتی خواهان، و استعلامات ثبتی مربوط به ملک است.
4. پرداخت هزینه های دادرسی: خواهان باید هزینه های مربوط به دادرسی را طبق تعرفه قانونی پرداخت کند.

مرحله سوم: ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

پس از تشکیل پرونده و انجام تحقیقات لازم، دادگاه برای تعیین ارزش واقعی ملک، آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

1. نحوه انتخاب کارشناس و تعیین هزینه: دادگاه یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری را انتخاب و هزینه های کارشناسی را به طرفین ابلاغ می کند. این هزینه ها معمولاً به نسبت سهم هر شریک تقسیم می شود.
2. معیارهای ارزیابی و اهمیت قیمت گذاری عادلانه: کارشناس با بررسی دقیق ملک، موقعیت، کاربری، متراژ، امکانات و سایر عوامل مؤثر، ارزش روز آن را تعیین می کند. قیمت گذاری عادلانه از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا مبنای تعیین قیمت پایه در مزایده خواهد بود و بر حقوق تمامی شرکا تأثیر مستقیم دارد.

مرحله چهارم: صدور دستور فروش و انجام مزایده

پس از تأیید گزارش کارشناس و اطمینان از صحت مراحل، دادگاه «دستور فروش» ملک را صادر می کند.

1. تفاوت دستور فروش با حکم قضایی: نکته مهم این است که تصمیم دادگاه در این مرحله، «دستور فروش» نامیده می شود، نه «حکم قضایی». تفاوت اصلی در این است که دستور فروش قابلیت تجدیدنظرخواهی ندارد و بلافاصله پس از صدور، قابل اجراست، در حالی که احکام قضایی معمولاً مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی را طی می کنند.
2. مراحل برگزاری مزایده: پس از صدور دستور فروش، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارسال می شود. اجرای احکام، با رعایت تشریفات قانونی، اقدام به برگزاری مزایده می کند. این تشریفات شامل:
   • آگهی مزایده: نشر آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر روش های اطلاع رسانی.
   • زمان و مکان مزایده: تعیین زمان و مکان مشخص برای برگزاری مزایده.
   • شرایط شرکت در مزایده: معمولاً شرکت کنندگان باید مبلغی به عنوان ودیعه (درصد مشخصی از قیمت پایه) را واریز کنند.
3. چه کسی می تواند در مزایده شرکت کند؟ تمامی اشخاص، اعم از خود شرکا و یا اشخاص ثالث، می توانند در مزایده شرکت کنند. بالاترین پیشنهاد قیمت، برنده مزایده خواهد بود.

مرحله پنجم: تقسیم ثمن حاصل از فروش

پس از اتمام مزایده و فروش ملک، نوبت به تقسیم مبلغ حاصل از آن بین شرکا می رسد.

1. نحوه واریز وجه: مبلغ فروش ملک توسط برنده مزایده به حساب سپرده دادگستری واریز می شود.
2. روش مطالبه سهم هر شریک: هر یک از شرکا می تواند با ارائه مدارک هویتی و اسناد مالکیت، سهم خود را از مبلغ واریز شده به حساب دادگستری، به نسبت سهم خود از ملک، مطالبه و دریافت کند.

فروش ملک مشاع بدون اذن شریک: پیامدها و راهکارهای قانونی

تصور کنید فردی در یک ملک شریک است و بدون مشورت و رضایت سایر شرکا، اقدام به فروش آن می کند. این عمل، چه از روی ناآگاهی باشد و چه عمد، می تواند پیامدهای حقوقی جدی برای فروشنده و حتی خریدار به دنبال داشته باشد. شناخت این پیامدها و راهکارهای قانونی موجود، برای حفظ حقوق تمامی شرکا ضروری است.

آیا فروش سهم مشاع خود، بدون اجازه سایر شرکا، قانونی است؟

در نظام حقوقی ایران، هر شریک در ملک مشاع می تواند سهم مشاعی خود را بفروشد یا به هر نحو دیگری منتقل کند، حتی اگر سایر شرکا با این موضوع مخالف باشند. این عمل، نوعی تصرف حقوقی محسوب می شود و برای آن نیازی به اذن سایر شرکا نیست. به عبارت دیگر، یک شریک می تواند سهم مثلاً یک دانگی خود را به شخص دیگری واگذار کند و این معامله از نظر حقوقی صحیح است.

اما نکته مهم اینجاست که خریدار جدید، تا زمانی که ملک افراز نشده و سهم او به صورت مفروز مشخص نگردیده، نمی تواند بدون اجازه سایر شرکا در ملک تصرف مادی کند. به این معنا که خریدار نمی تواند در ملک سکونت کند، آن را اجاره دهد، یا در آن ساخت وساز کند، مگر اینکه رضایت تمام شرکا را کسب کند. این موضوع می تواند برای خریدار جدید چالش هایی ایجاد کند، زیرا عملاً نمی تواند از سهم خریداری شده خود بهره برداری مادی داشته باشد.

فروش کل ملک مشاع یا سهم شریک دیگر بدون اذن: جرم فروش مال غیر

معامله سهم خود با معامله سهم شریک دیگر یا کل ملک، دو مقوله کاملاً متفاوت است. اگر یک شریک، بدون اذن و اجازه سایر شرکا، اقدام به فروش کل ملک مشاع یا حتی قسمتی از سهم شریک دیگر کند، مرتکب «معامله فضولی» شده است. معامله فضولی، معامله ای است که شخص بدون داشتن سمت (مانند مالکیت یا وکالت) نسبت به مال دیگری انجام می دهد و وضعیت حقوقی آن «غیرنافذ» است.

• معامله فضولی و وضعیت حقوقی آن: غیرنافذ بودن به این معناست که معامله نه باطل است و نه صحیح؛ صحت آن منوط به اجازه (تنفیذ) مالک اصلی (شریک متضرر) است. اگر شریک متضرر معامله را تأیید کند (تنفیذ)، معامله از زمان وقوع، صحیح تلقی می شود. اما اگر آن را رد کند، معامله از ابتدا باطل و بی اعتبار خواهد بود.
• مجازات قانونی جرم فروش مال غیر: فروش سهم دیگران یا کل ملک بدون اذن، تحت عنوان جرم فروش مال غیر (ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر) قابل پیگیری کیفری است. این جرم دارای مجازات حبس و رد مال (بازگرداندن مال به صاحب اصلی) است. همچنین، فروشنده فضولی مسئول جبران تمامی خسارات وارده به خریدار و شریک متضرر خواهد بود.
• مسئولیت کیفری و حقوقی: در چنین مواردی، علاوه بر دعوای حقوقی برای ابطال معامله و مطالبه خسارات، می توان شکایت کیفری نیز علیه فروشنده فضولی مطرح کرد تا با مجازات قانونی مواجه شود. این امر می تواند برای خریداران نیز خطراتی در پی داشته باشد، چرا که در صورت رد معامله توسط مالک اصلی، ممکن است سرمایه خود را از دست بدهند.

حق شفعه: ابزاری ویژه برای شرکا در ملک مشاع

در معاملات مربوط به املاک مشاع، قانون به یکی از شرکا حق ویژه ای داده است که به آن «حق شفعه» گفته می شود. این حق، ابزاری است برای جلوگیری از ورود افراد غریبه به شراکت و حفظ انسجام مالکیتی.

• تعریف حق شفعه و فلسفه وجودی آن: حق شفعه به این معناست که اگر یکی از دو شریک ملک غیرمنقول مشاع، سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغی که خریدار به فروشنده داده است، سهم فروخته شده را از خریدار تملک کند. فلسفه این حق، جلوگیری از ورود شریک ناخواسته و پایان دادن به حالت اشاعه است.
• شرایط اعمال حق شفعه: برای اعمال حق شفعه، شرایط خاصی باید وجود داشته باشد:
  • غیرمنقول بودن مال: حق شفعه فقط در مورد املاک غیرمنقول (زمین، خانه، آپارتمان) قابل اعمال است.
  • دو شریک بودن: مال مشاع باید فقط بین دو نفر باشد. اگر تعداد شرکا سه نفر یا بیشتر باشد، حق شفعه وجود نخواهد داشت.
  • فروش تمام سهم: فروشنده باید تمام سهم مشاع خود را فروخته باشد، نه قسمتی از آن.
  • تراضی بر قیمت: شریک شفیع (کسی که حق شفعه دارد) باید همان قیمتی را بپردازد که خریدار به فروشنده داده است.
• نحوه اعمال حق شفعه و مهلت های قانونی: اعمال حق شفعه نیازمند «فوریت» است. به این معنا که شریک باید به محض اطلاع از معامله و فروش سهم، فوراً برای اعمال حق خود اقدام کند و این اقدام باید از طریق مراجع قضایی صورت گیرد. تأخیر بلاوجه می تواند منجر به سقوط حق شفعه شود.
• اثرات اعمال حق شفعه: با اعمال صحیح حق شفعه، خریدار اولیه از معامله خارج شده و سهم فروخته شده به شریک شفیع منتقل می شود. این امر به حفظ روابط مالکیت موجود و جلوگیری از ورود افراد ناخواسته کمک می کند.

نکات تکمیلی و راهکارهای پیشگیری و حل اختلاف

درگیری در اختلافات ملکی، به خصوص در املاک مشاع، می تواند زمان بر و هزینه بر باشد. با این حال، با آگاهی از نکات حقوقی و استفاده از راهکارهای مناسب، می توان از بسیاری از مشکلات پیشگیری کرده یا آن ها را به بهترین نحو حل کرد. در این بخش، به برخی از نکات تکمیلی و راهکارهای عملی اشاره می شود.

نقش وکیل متخصص ملکی در پرونده های الزام به فروش و افراز

پیچیدگی های حقوقی مربوط به املاک مشاع، به ویژه در دعاوی افراز و الزام به فروش، ایجاب می کند که افراد از مشاوره و کمک وکیل متخصص ملکی بهره مند شوند. نقش وکیل در این فرآیند بسیار حیاتی است.

• اهمیت مشاوره حقوقی پیش از هر اقدام: قبل از هرگونه تصمیم یا اقدام، دریافت مشاوره از یک وکیل متخصص، می تواند از وقوع اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند. وکیل با بررسی دقیق شرایط پرونده، بهترین راهکار قانونی را پیشنهاد می دهد.
• کمک وکیل در تهیه مدارک و تنظیم دادخواست: وکیل در جمع آوری مدارک لازم، اطمینان از صحت آن ها، و تنظیم دقیق و صحیح دادخواست، نقش اساسی دارد. اشتباه در این مراحل اولیه می تواند منجر به رد شدن درخواست یا طولانی شدن فرآیند شود.
• پیگیری مراحل اداری و قضایی: وکیل مسئولیت پیگیری تمامی مراحل پرونده در اداره ثبت و دادگاه، شرکت در جلسات، و دفاع از حقوق موکل را بر عهده می گیرد. این امر، بار سنگینی را از دوش موکل برداشته و از سردرگمی او جلوگیری می کند.

راهکارهای جایگزین حل اختلاف شرکا

همیشه بهترین راهکار، دستیابی به توافق بین شرکا است. قبل از مراجعه به دادگاه، می توان از روش های جایگزین برای حل مسالمت آمیز اختلافات بهره برد.

• توافقنامه تقسیم ملک (در صورت افرازپذیری): اگر ملک قابلیت افراز فیزیکی داشته باشد و شرکا بتوانند بر سر نحوه تقسیم به توافق برسند، می توانند با تنظیم یک تقسیم نامه رسمی (در دفتر اسناد رسمی)، به شراکت خود پایان دهند و هر یک مالک سهم مفروز خود شوند. این راهکار، سریع تر و کم هزینه تر از فرآیند قضایی است.
• تنظیم صلح نامه یا هبه نامه: در برخی موارد، شرکا ممکن است تصمیم بگیرند که سهم خود را به یکی دیگر از شرکا صلح یا هبه کنند و از شراکت خارج شوند. این روش نیز، راهی برای حل مسالمت آمیز اختلاف و پایان دادن به وضعیت اشاعه است.

وضعیت خاص املاک قولنامه ای و ورثه ای

برخی املاک به دلیل ماهیت خاص خود، پیچیدگی های بیشتری در زمینه اشاعه و فروش دارند.

• مشکلات و راهکارهای مربوط به املاک قولنامه ای مشاع: املاک قولنامه ای، به دلیل نداشتن سند رسمی، مشکلات بیشتری را در پی دارند. برای افراز یا فروش چنین املاکی، ابتدا باید از طریق دادگاه، صحت قولنامه اثبات و سپس مراحل اخذ سند رسمی طی شود. در صورت عدم توافق شرکا، راهکار قضایی برای «الزام به تنظیم سند رسمی» و سپس «الزام به فروش ملک مشاع» قابل طرح است.
• پیچیدگی های فروش ملک موروثی و لزوم اخذ گواهی انحصار وراثت: املاکی که از طریق ارث به چند نفر می رسند، تا زمانی که گواهی انحصار وراثت اخذ نشده و سهم هر یک از ورثه مشخص نگردیده باشد، فروش آن با چالش مواجه است. ورثه ابتدا باید برای اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام کنند و سپس بر اساس سهم الارث خود، برای تقسیم یا فروش ملک تصمیم بگیرند. در صورت وجود محجور در بین ورثه، دخالت دادگاه یا قیم ضروری است.

هزینه ها و مدت زمان تقریبی فرآیند

افرادی که قصد دارند برای الزام شریک به فروش ملک اقدام کنند، باید از هزینه ها و زمان تقریبی این فرآیند آگاه باشند.

• تخمین هزینه های دادرسی، کارشناسی و وکیل: این هزینه ها شامل هزینه تمبر دادخواست، هزینه کارشناسی رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک، و حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل) می شود. این مبالغ بسته به ارزش ملک و پیچیدگی پرونده متغیر است.
• مدت زمان تقریبی برای اتمام فرآیند: فرآیند الزام به فروش ملک مشاع، به دلیل ماهیت قضایی و مراحل متعدد آن، معمولاً زمان بر است. از زمان طرح درخواست در اداره ثبت تا برگزاری مزایده و تقسیم ثمن، ممکن است بین چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول انجامد. این مدت زمان به عوامل مختلفی مانند حجم کاری دادگاه ها، همکاری طرفین و پیچیدگی های خاص هر پرونده بستگی دارد.

در طول این فرآیند، چالش های مختلفی ممکن است پیش روی افراد قرار گیرد. به عنوان مثال، یکی از شرکا ممکن است از همکاری در فرآیند کارشناسی امتناع کند یا در جلسات مزایده شرکت نکند. در چنین مواردی، قانون تمهیداتی را برای پیشبرد پرونده بدون حضور یا رضایت سایر شرکا پیش بینی کرده است، اما این خود می تواند به پیچیدگی های بیشتری منجر شود.

---

سوالات متداول

آیا می توان ملک مشاع را اجاره داد؟

بله، اجاره دادن ملک مشاع امکان پذیر است، اما برای اجاره دادن کل ملک (تصرف مادی)، باید رضایت تمامی شرکا وجود داشته باشد. اگر یکی از شرکا بدون اذن سایرین اقدام به اجاره کل ملک کند، این عمل فضولی بوده و صحت آن منوط به تنفیذ سایر شرکا است. همچنین، سایر شرکا می توانند اجرت المثل ایام تصرف و اجاره را از شریک متصرف مطالبه کنند.

اگر شریک برای مزایده حاضر نشود چه اتفاقی می افتد؟

عدم حضور یک شریک در جلسه مزایده، مانع از برگزاری مزایده و فروش ملک نخواهد شد. مزایده طبق تشریفات قانونی برگزار می شود و سهم شریک غایب از ثمن حاصل از فروش، به حساب دادگستری واریز می شود تا هر زمان که او مراجعه کرد، بتواند سهم خود را دریافت کند.

آیا می توان درخواست خلع ید از شریکی که بدون اجازه تصرف کرده، داد؟

بله، هر یک از شرکا می تواند از دادگاه، درخواست خلع ید شریکی را که بدون اذن و اجازه سایرین اقدام به تصرف مادی در ملک مشاع کرده است، مطرح کند. در این صورت، دادگاه پس از احراز تصرف غیرقانونی، حکم به خلع ید متصرف صادر خواهد کرد.

چگونه می توان از فروش غیرقانونی سهم توسط شریک آگاه شد؟

برای آگاهی از فروش احتمالی سهم توسط شریک، می توان به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و از وضعیت سند ملک استعلام گرفت. در صورتی که حق شفعه وجود داشته باشد (ملک غیرمنقول و دو شریک)، شریک باید به محض اطلاع از معامله و با رعایت فوریت، این حق را اعمال کند.

سند تک برگ برای سهم مشاع به چه صورت است؟

سند تک برگ برای سهم مشاع، نیز مانند سندهای قدیمی، میزان سهم هر فرد (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) را بدون تعیین حدود دقیق فیزیکی آن سهم، نشان می دهد. تا زمانی که ملک افراز نشده باشد، حتی با وجود سند تک برگ، مالکیت به صورت مشاعی باقی می ماند.

در نهایت، برای حل و فصل مشکلات مربوط به املاک مشاع، همیشه توصیه می شود که ابتدا تلاش برای رسیدن به توافق مسالمت آمیز با شرکا انجام شود. در صورت عدم موفقیت در این مرحله، مراجعه به مراجع قضایی و بهره گیری از تخصص یک وکیل ملکی، ضروری و راهگشا خواهد بود. آگاهی حقوقی، کلید حفظ حقوق و منافع شما در شراکت های ملکی است.